2011-12-10  来源：学习时报

近期京沪杭等一线城市的房价下降，不仅引来了退房潮，还出现老业主因本区房价下降而找开发商补差价，甚至怒砸售楼处等“维权”事件。对此，舆论出现了两种不同反映。多数人认为，房价涨跌乃市场自然行为，既然双方都是按合同行事，业主就应遵守契约精神，无权因跌价而退房或向开发商寻求补偿。但也有人认为，用房屋买卖合约中的契约精神来指责业主是没有站在弱者的角度考虑问题，中国的市场尤其是房地产市场本就不存在契约精神，也就不能用契约精神来规范和要求业主。

两种看法似乎都有理。前者是基于商业合约的买卖行为而言，后者是基于整个市场的大环境来说。我认为，业主是否有权退房或补差价，要分清不同情况进行处理。假如业主是在国家实施限购前买的，他的退房或补差价要求，开发商理应酌情考虑；假如是在这之后买的，再提出如此要求则有些无理。因为尽管中国的整个经济大环境是不规范的，但既然国家开始限购，就表明已经发出了从紧的政策信号，这个时候作为一个理性的购房者，应该预见到房价下跌的风险，如果还基于过去的经验幻想房价继续上涨，而在高点买房，那只能怪自己判断失误，不能把责任推给开发商或者外部环境的变化。除非业主能够证明是开发商有意欺诈。

从报道来看，多数业主恐怕是在国家限购后购房的。虽然他们中的大部分买房不是用来投资，而用于自住，很多人用一生的积蓄买了高价房，但如果不以“最坏的恶意”来推测，他们其实是博调控不会成功，楼市未来还有升值空间的。既然是赌，那就应有“愿赌服输”的心理准备，否则，房价下跌要求补偿或退房，何来市场公平交易，又何以形成健康的市场？

在这一点上，以市场的不公平不完善为由而认为业主的要求合理，是很牵强的。从业主角度而言，他当然有主张退房或补偿差价的权利，但也应该明白，他的要求和行为已经违背了市场基本的契约精神，即自由、平等、守信的精神。市场交易是在买卖双方自愿、自由、平等的基础上进行的，达成交易后，大家就应自觉履约，除非遇到外界的不可抗力。但国家对房地产的调控并非突然而起，是完全可以预知也理应预知的。这种情形下，还与开发商签约购房，就可以在法律上认为他已经认可了这种风险并且也将承担这种风险的后果，怎么能因为风险真的到来而反悔呢？

所以，即便社会的大环境还不完善，业主们也须信守契约。若人人都可以市场不完善为由而废约，那社会的商业环境也就永远不可能完善，契约精神永远建立不起来。因为人人皆可为自己的废约行为找到理由和借口。因而，不能等全社会的环境变好了再来遵守规则和法律制度。事实上，在一个普遍不遵守合约的社会，受害最多的还是社会的弱势一方。

契约精神正是目前我们社会的稀缺品质。契约首先是用来规范私领域的，大量的买卖行为需要用契约来规范，因此，在私人和私法领域，为了更好地实现私人主体之间的交易，需要信守契约精神。

不过，仅强调私领域要信守契约精神还远远不够，现代社会，公民除了相互发生买卖关系，还要同国家等公权力打交道，和政府发生合约关系。所以，公法领域也必须要求有契约精神。如果政府和公民订立的一系列合约都可以不遵守，公权力势必会侵犯属于私人领域的事情，从而侵犯公民的个人自由和权利。这也就是为什么在市场经济国家，实施宏观调控时，要求政府不得随意干涉私主体的活动空间，不能随意介入微观的社会经济活动的原因。

指出该点在目前的中国尤其有必要。因为我们的政府权力一向很大，在国家进行宏观调控时，一些地方和部门总会自觉不自觉地以“调控”名义，去干涉本应完全由微观主体作主的事情；除此外，在政府政策和行为间，也往往虎头蛇尾，摇摆不定，今天出台这个政策，明天可能出台完全相反的政策，搞得微观经济主体无所适从，这都是政府不信守契约精神的表现。

以此检视本轮房地产调控，从业主和开发商的关系角度看，它属于私法调整的领域；而从业主、开发商和政府的关系角度看，则属于公法调整的领域。两者都必须信守契约精神。目前来看，尽管国家出台的调控措施有争议，但至少保证了调控政策的一致性，这有利于契约精神的建立。个人也应该遵守合约。（余闻）